Lawneed

Теперь стоит рассмотреть обязанности другой стороны договора – арендатора. Одной из ключевых обязанностей данной стороны договора является обязанность использования арендованного имущества согласно условий договора аренды, а если эти условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Один из примеров использования имущества не по назначению может быть использование помещения, арендованного для проживания физического лица, в качестве офисного или торгового.

Однако существуют общие правила для арендатора, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации, конкретнее, пунктом 2 статьи 616 ГК РФ. Итак, арендатор обязан: поддерживать имущество в надлежащем состоянии; производить за свой счет текущий ремонт имущества; нести расходы по содержанию имущества. Это общие правила, к которым применима следующая формулировка: если иное не установлено законом или договором аренды.

Арендатор вправе использовать арендованное имущество, используя к примеру, такое право как субаренду и передавать свои права и обязанности другому лицу по договору субаренды.

Законом могут быть установлены другие правила по распоряжению имуществом ограничивающие либо расширяющие правомочия арендатора. По истечении срока действия договора арендатор имеет преимущественное право на пролонгацию договора, в случае если арендатор: добросовестно исполнял свои обязанности по договору; имеет намерение продлить аренду, письменно уведомив арендодателя в срок указанный в договоре либо до окончания действия договора.

Арендатор также правомочен требовать расторжения договора, в том случае если арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество или препятствует пользованию данным имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; имущество в силу форс-мажорных обстоятельств приходит в состояние не пригодное для использования; арендодатель не производит капитальный ремонт имущества; арендованное имущество имеет существенные использованию недостатки, в соответствии с которыми его нельзя использовать по назначению, ответственность за которые несет арендодатель.

В случае, если арендатор продолжает использовать имущество по истечении срока договора аренды и со стороны арендодателя не поступило возражений, то договор считается пролонгированным на тех же условиях на неопределенный срок.

Рассмотрим окончание срока действия договора и прекращение его действия производится на следующих основаниях: использование арендатором арендованного имущества с неоднократными нарушениями; существенное ухудшение арендатором имущества; арендатором недобросовестно вносятся платежи в соответствии с договором аренды, платеж не вносился более двух раз.

Досрочное расторжение договора аренды. Возможно расторгнуть договор аренды, который заключен на неопределенный срок. Для этого нужно известить об этом вторую сторону за один месяц для движимого имущества и за три месяца, для недвижимого, согласно статьи 610 ГК РФ. Причем причины расторжения договора не имеют правового значения.

Но для расторжения срочного договора нужны веские причины соответствующие закону. Перечень оснований для расторжения договора аренды определяется статьями 619 и 620 ГК РФ. Предъявление исков о расторжении договоров по желанию арендодателя встречается в арбитражной практике чаще, чем иски арендатора. Прежде всего это связано с тем, что расторжение договоров по инициативе арендаторов происходит добровольно, во внесудебном порядке и по соглашению сторон. Поэтому рассмотрим спорные ситуации при расторжении договора по инициативе арендодателя.

Расторжение договора до истечения срока имеет место быть в силу различных обстоятельств например, арендодатель нашел более выгодное предложение по сдаче в аренду своего имущества или желает использовать имущество самостоятельно. Во всех этих случаях стороны обращаются за ответом к закону и тексту договора. Но ни одна из вышеприведенных ситуаций не является основанием для расторжения срочного договора аренды. Судебная практика – постановление ФАС ДВО от 28.12.2007 №Ф03-А24/07-1/5797.