Характеристика договора арендыМатериалы / Характеристика договора аренды
В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества существует группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они составляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ.
Институт найма вещей был известен еще римскому праву (locatio – conductio rerum). При этом объектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи. Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено. Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. "В отношении потребляемых вещей неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору".Наймом вещей называется такой договор, по которому одна сторона (наймодатель, locator) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю, conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а другая сторона обязуется уплачивать за пользование предоставленными вещами определенное вознаграждение (merces) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю. Вознаграждение за пользование или наемная плата, должна определяться в денежном выражении; но в договорах найма или аренды, сельскохозяйственных земельных участков допускалось определение наемной платы в натуре – известная доля урожая. На нанимателе лежало обязательство платить наймодателю за пользование вещью условленную наемную плату пропорционально времени пользования. По общим правилам – если не было иного соглашения, наемная плата вносилась по истечении соответствующего промежутка времени (postnumerando). Если же наниматель внес наемную плату вперед, а использование в течение всего периода за который была внесена наемная плата, оказывалось невозможным не по вине нанимателя к примеру, по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон сгорел нанятый дом, нанимателю дается actio conducti для возвращения наемной платы. Вопрос о платеже наемной платы получил специальную регламентацию для тех случаев когда она определена в известном количестве продуктов – сельскохозяйственная аренда. Различные случайные обстоятельства могут повлиять на урожай, и так его понизить его, с тем, что для арендатора окажется непосильной арендная плата, установленная по договору. Римские юристы ввели по этому вопросу следующие указания: если имела место неодолимая сила – vis cui resisti non potest, вследствие чего пропал урожай, наниматель освобождался от обязанности платежа наемной платы; если ничего чрезвычайного не происходило, то убыток от неурожая. нес наниматель. В отношении неурожая на нанятом участке, римские юристы давали следующее разъяснение: урожайность это дело случайное: один год – неурожайный, а другой –дает обильный урожай, исходя из этого в неурожайный год, когда арендатору трудно уплатить полную арендную плату, следует допустить уменьшение платы – remissio mercedis, но, если следующие за неурожайным годы будут урожайными, то наймодатель вправе получить арендную плату и за неурожайный год.
Если в других случаях лицо, получающее по договору вещь в пользование, принимало на себя обязательство дать за это в пользование другую вещь и т.п., то такой договор не подходил под категорию locatio-conductio.
Среди свободных римских граждан достаточно рано появилась резкая имущественная дифференциация. Вместе с крупными землевладельцами, которые обрабатывали свои огромные латифундии и с трудом множества рабов, образовалась прослойка бедных крестьян, которые были свободны, но малоземельны или вовсе были без земли. Эти безземельные или малоземельные крестьяне были вынуждены снимать у богатого рабовладельца небольшие куски земли для обработки. Также в городах было много граждан, не имевших собственных домов и снимавших жилище у богатых домовладельцев. Соотношение наймодателей и нанимателей с социально-экономической стороны приводило к соответствующему уменьшению прав нанимателя – его экономическая зависимость от наймодателя выразилась, в том, что наниматель вещи не признавался в Риме владельцем и не пользовался самостоятельной владельческой защитой против различных самовольных посягательств на его землю и хозяйство. Отразить такие самовольные нарушения обладания снятым земельным участком наниматель мог только через посредство сдатчика на имя которого считался обладающим данным участком наниматель. Понято, как возрастала в силу этого зависимость нанимателя от сдатчика, и без того дававшая себя знать.
Также срок не являлся необходимым элементом договора найма: можно было предоставить вещь в пользование и без указания точного срока (“на неопределенный срок”). В этом случае договор мог быть в любое время прекращен по заявлению каждой стороны.
На наймодателе была обязанность предоставить нанимателю пользование нанятой вещью, или вещью и плодами от нее. Вместе с вещью должны были быть переданы и принадлежности к ней к примеру, при сдаче земельного участка инвентарь.
В общем смысле объектом аренды могут быть любые непотребляемые вещи. Конкретнее, в качестве объекта аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания и иные сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.
Если Гражданский кодекс 1964 года постоянно использовал термин «имущественный наем», то Основы законодательства СССР об аренде от 23 ноября 1989 года, касавшиеся в основном использования имущества в процессе ведения хозяйственной деятельности, вели речь именно об аренде.
Определение договора аренды, содержится в Гражданском кодексе РФ. Под ним понимается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Данное положение соотносится с нормой, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (не собственником), лицу, использующему имущество на законном основании.
Гражданский кодекс РФ определяя понятие договора аренды, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как, к примеру, договор купли-продажи. В то же время Гражданский кодекс исключает возможность использования договора аренды в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это происходило ранее. «Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) либо одного из средств разгосударствления экономики». Также Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Однако сегодня такого закона еще не существует.
В настоящее время договор аренды приобретает все большую значимость, так как с развитием общественных отношений, вынуждены развиваться и нормы, которые регулируют эти отношения. Сегодня граждане предпочитают не приобретать дорогостоящее имущество, а выступать его арендаторами, с последующим его выкупом в зависимости от их желания.
Целью данной работы является исследование определения и общих положений договора аренды.
Задачи данной работы:
1. Составление общей характеристики договора аренды.
2. Исследование обязательств и прав, возникающих при заключении договора аренды.
3. Анализ вопросов, возникающих при заключении договора аренды.