Lawneed

В настоящее время существуют пробелы, а также противоречия законодательства в этой области.

Объектами аренды часто является дорогостоящее имущество в отношении которого установлен особый правовой режим.

В настоящее время в состав договоров аренды имущества часто включаются дополнительные приложения, которые содержат различные правила и инструкции для сторон договора. Часто они включают в себя важные положения для сторон или содержат в себе условия различных действий.

Часто арендатор невнимательно ознакамливается с содержанием этих приложений, что может привести к фальсификации. Чтобы избежать подобных неприятных моментов, следует внимательно ознакомиться с текстом данных приложений, а также подписать их на каждой странице. По закону, договор аренды недвижимого имущества подлежит регистрации в случае, когда они заключены сроком на один год и более. Такой договор вступает в законную силу только после государственной регистрации. Не стоит забывать, что помимо Гражданского Кодекса российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества регулируется также нормами Жилищного Кодекса Российской Федерации. Если срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом и со стороны арендодателя не поступило предложения расторгнуть договор, договор считается пролонгированным на неопределенный срок, и регистрация его вновь не требуется.

Также весьма распространены схемы, когда при заключении договор не регистрируется или заключается на срок до 12 месяцев, с тем, чтобы избежать уплаты налогов. Но это мнение ошибочно, так как даже если договор не прошел государственную регистрацию, налоги с арендной платы все равно придется платить. В методических рекомендациях МИМНС до 2002 года имела место фраза: «отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для непризнания расходов», но в 2002 году ее убрали из методических рекомендаций. На основании этого все затраты произведенные арендатором до момента вступления договора аренды в законную силу признаны не будут потому что документы подтверждающие расходы не соответствуют требованиям законодательства. Но при этом у арендодателя все доходы полученные по не действующему договору будут учтены то есть подлежат налогообложению.

Одной из основных ошибок арендатора, также является привычка не проверять принадлежность имущества, сдаваемого в аренду. Совет: всегда нужно проверять правоустанавливающие документы на имущество, которое арендуется.

В акте приема-передачи имущества должно быть указано состояние и недостатки, чтобы потом арендодатель не перенес ответственность за их устранение на арендатора.

Еще одна ошибка при заключении договора аренды: неправильное установление арендной платы. Под этим имеется в виду, что договор аренды недвижимого имущества должен предусматривать размер арендной платы (пункт 1 статьи 654 ГК РФ) – это соответствующее условие является основным для этого договора. В случае, если из текста договора будет невозможно уяснить размер арендной платы, договор будет считаться незаключенным.

Рассмотрим пункт 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, то размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Эта норма не отвечает на вопрос: требуется ли заключать отдельное соглашение для оформления изменения арендной платы или самим договором может быть предусмотрено право арендодателя изменить арендную плату в одностороннем порядке. Судебная практика показала что имеет место пользу вторая точка зрения. Объясняется это тем, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ не отменяет общие нормы главы 29 ГК РФ об основаниях и порядке изменения или расторжения договоров. Также, в случае если арендная плата установлена в форме платежей денежными средствами, то в договоре должна быть определена твердая цена аренды. В случаях, когда арендатор получает имущество в неудовлетворительном состоянии, либо когда договором аренды предусмотрена возможность получения арендатором возмещения стоимости произведенных им улучшений, в интересах арендатора зафиксировать состояние имущества на момент его получения от арендодателя и состояние имущества в момент его возврата. Для чего необходимо подробно описать состояние помещения в акте приема-передачи. В данном акте необходимо отразить характеристики имущества, например если предметом аренды является нежилое помещение, характеристику помещения и его площадь, состояние объекта и его конструктивных элементов а также, необходимость в текущем или капитальном ремонте, далее состояние инженерных коммуникаций и возможность использования помещения в целях аренды для использования помещения для того профиля деятельности в целях которого оно арендуется. Также возможно включение в акт фотографий помещения и отражение в нем показаний счетчиков по учету коммунальных услуг.